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Handel ist Wandel – dieser Leitsatz hat nach wie vor Bestand. Darum ist es auch unser Ziel, die erworbenen Kenntnisse weiterzugeben und uns über Neuigkeiten im Handels- und Immobiliensektor zu informieren. Hier erfahren Sie mehr über aktuelle Projekte, die wir begleiten. Außerdem informieren wir Sie über Veranstaltungen, an denen wir als Mitinitiator oder auch Teilnehmer mitwirken.

Kernaussagen des Urteils

“Einzelhandel ist eine Dienstleistung – und unterliegt damit auch der Europäischen Dienstleistungsrichtlinie“ – damit lässt sich in wenigen Worten das brisante Urteil des europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 zusammenfassen.

Dieses Urteil, das im Zusammenhang mit einer Rechtsfrage in einem niederländischen Fall zur Klärung der Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel in einem Gewerbegebiet erging, bringt gravierende Veränderungen für die Steuerung des Einzelhandels auch in Deutschland mit sich.

Für die Kommunen ergibt sich – neben den Handlungsfeldern für die Landes- und Regionalplanung – daher deutlicher Anpassungsbedarf. Das Urteil nimmt Gemeinden und andere Planungsträger, die Einzelhandelsentwicklungen planend steuern möchten in die Pflicht, die praktische Wirksamkeit von Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen und ihre Erforderlichkeit zur Erreichung der verfolgten Gemeinwohlziele einschließlich ihrer Verhältnismäßigkeit nachzuweisen.

Damit ergeben sich Konsequenzen sowohl für

  • die rechtssichere Fortschreibung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten,
  • die Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen (und ihrer Festsetzungen),
  • das Monitoring von Bebauungsplänen und
  • letztlich auch für die rechtssichere Ausarbeitung und Beurteilung von Verträglichkeitsgutachten.

Nachfolgend versucht Dr. Lademann & Partner, die wichtigsten Veränderungen und die daraus resultierenden Anforderungen für die kommunale Planungspraxis möglichst anschaulich zu erläutern.

1. Konsequenzen für rechtssichere Fortschreibung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten

Einzelhandels- und Zentrenkonzepte gewinnen für die Steuerung des Handels im Lichte des EuGH-Urteils noch stärker an Bedeutung, das ist erst einmal positiv. Klar ist aber auch, dass die tradierten Konzepte aus der Vergangenheit nicht mehr ausreichen oder bereits heute latent gegen die Europäische Dienstleistungsrichtlinie verstoßen.

Entscheidend für die künftige Rechtssicherheit der Einzelhandels- und Zentrenkonzepte sind die Anforderungen aus den Artikeln 14 und 15 der Europäischen Dienstleistungsrichtlinie. Die wesentlichen Anforderungen lassen sich aus unserer Einzelhandels- und Planungsexpertise wie folgt zusammenfassen:

  • Grundsätzlich muss das Einzelhandelskonzept das gesamte Gemeindegebiet in den Blick nehmen und in sich kohärent sein. D.h., auch eine Fortschreibung muss das komplette städtischen Gefüge und die Wettbewerbslandschaft im Raum in die Untersuchung einbeziehen.
  • Wirtschaftliche Bedarfsprüfungen (Flächenbedarfsprognosen oder mechanistische Expansionsrahmen für künftige Verkaufsflächenzuwächse) sind nicht mehr zulässig (Verbot der „Staatswirtschaft“). Dies ist sicherlich eine der wichtigsten Neuerungen.
  • Gerade für die Weiterentwicklung des Einzelhandels im Sinne der europäischen Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit wird man sich noch stärker als in der Vergangenheit mit räumlichen Entwicklungsbereichen (für Neuansiedlungen oder Erweiterungen) in Einzelhandelskonzepten auseinandersetzen müssen. Anders gesagt: Ein Einzelhandelskon-zept ohne Spielräume für künftigen Handel widerspricht der Dienstleistungsrichtlinie.
  • Da Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten vor allem auf zentrale Versorgungs-bereiche (ZVB) gelenkt werden sollen, müssen in modernen Zentrenkonzepten Entwicklungsbereiche ausgewiesen werden, die neue Einzelhandelsnutzungen in Ergänzung zum Bestand aufnehmen können. Eine reine Beschränkung der zentralen Versorgungsbereiche auf den aktuellen Bestand wird so nicht mehr zulässig sein.
  • Vereinfachte Regeln für die Zulässigkeit von Nahversorgungsbetrieben über eine maximal zulässige Kaufkraftabschöpfung aus dem Nahbereich widersprechen tendenziell der europäischen Dienstleistungsrichtlinie.
  • Grundsätzlich sind zum so genannten „Schutz der städtischen Umwelt“ Beschränkungen für den Einzelhandel nach wie vor anwendbar, solange eine explizite städtebauliche Begründung dafür heranziehbar ist. Die Anforderungen für derartige städtebauliche Begründungen steigen, die Planungsträger haben hierfür die Darlegungslast!
  • Grundsätzlich muss das Steuerungsinstrumentarium im Konzept 1) nicht diskriminierend, 2) erforderlich und 3) verhältnismäßig sein.
  • Generell wächst damit das Erfordernis, all das was man reglementiert, noch stärker begründen zu müssen. Letztlich wird man nur noch die Regelungen im Einzelhandelskonzept aufrechterhalten können, die zur nachweislichen Erreichung städtebaulicher Ziele geeignet sind.
  • Sortimentslisten kommen auf den Prüfstand: Eine besondere Ausdifferenzierung oder Feingliedrigkeit (z.B. bis 30 Einzelsortimente in der kommunale Sortimentsliste) wird man rechtssicher nur noch aufrechterhalten können, wenn sie explizit zur Erreichung städtebaulicher Ziele geeignet und somit erforderlich sind. Wir erwarten, dass diese Listen daher wieder kürzer werden.

Daher erwarten wir ganz konkret in den nächsten Monaten eine neue Fortschreibungswelle der Einzelhandelskonzepte, um die Anforderungen des bindenden Urteils auch in dieses wichtige städtebauliche Entwicklungskonzept zu überführen. Die Gutachter und Kommunalberater von Dr. Lademann & Partner unterstützen die Städte und Gemeinden gerne dabei.

2. Konsequenzen für rechtssichere Bebauungspläne

Mit dem Urteil in der Sache Visser/Appingedam hat der EuGH entschieden, dass die europäische Dienstleistungsrichtlinie auf Bebauungspläne Anwendung findet, die die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben und anderen Dienstleistungsunternehmen steuern.

Maßstab für die rechtssichere Formulierung der Festsetzungen in Bebauungsplänen sind die konkrete Verfolgung städtebaulicher Ziele (durch die Festsetzungen), die Erforderlichkeit genau dieser Festsetzungen und die Verhältnismäßigkeit, die von der Beschränkung (der europäischen Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit) ausgeht.

Damit sehen wir folgende Konsequenzen für die Formulierung der Festsetzungen in Bebauungsplänen, wenn sie auch unter dem Maßstab der Dienstleistungsrichtlinie Bestand haben sollen:

  • Es muss Klarheit über das städtebauliche Ziel herrschen, das mit der Festsetzung erreicht werden soll. Es benötigt also eine sehr konkrete und ausformulierte Rechtfertigung für den Eingriff in den Wettbewerb.
  • Weniger ist mehr: Nur diejenigen Festsetzungen, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel zu erreichen, sind zulässig. Ausschweifende Detail-Sortimentsregelungen werden künftig nur noch dann (in streitigen Fällen vor Gericht) akzeptiert, wenn sie hinreichend und abschließend begründet worden sind.
  • In streitigen Fällen hat die Kommune die Beweislast, warum genau die Festsetzungen für den vorliegenden Bebauungsplan gewählt wurden (Beweislastumkehr). Daher sollten in der Zukunft besonders restriktive Festsetzungen hinsichtlich ihrer Rechtfertigung häufiger und ernster hinterfragt werden.
  • Voraussichtlich kommt künftig noch ein so genanntes ‚temporales Element‘ in den Bebauungsplan: Es wird also ein Revisionszeitpunkt festgelegt werden, zu dem überprüft wird, ob die städtebaulichen Ziele auch tatsächlich erreicht worden sind – und die Festsetzungen zu lockern oder zu modifizieren sind (vergleiche hierzu: Monitoring von Bebauungsplänen).

Neu: Monitoring von Bebauungsplänen

Bisher gelten Bebauungspläne quasi zeitlich unbegrenzt. Und bislang muss auch nicht der Nachweis erbracht werden, dass das intendierte Ziel, das mit der Festsetzung verfolgt wurde, auch tatsächlich erreicht wurde.

Dies könnte sich nach unserer Einschätzung im Lichte des EuGH-Urteils gründlich ändern: Denkbar ist, dass regelmäßig hinterfragt werden kann, ob die Festsetzungen tatsächlich zur Erreichung des städtebaulichen Ziels tauglich waren. Mit anderen Worten: Nur zielerreichungsadäquate Bebauungspläne und ihre Festsetzungen werden künftig dauerhaft Bestand haben. Taugen die Festsetzungen zur Zielerreichung nicht, können Sie auch von den durch die Regulierung Betroffenen infrage gestellt werden. Übergeordnete Maßstäbe sind dabei wieder die Erforderlichkeit und die Verhältnismäßigkeit, so sagt es das aktuelle EuGH-Urteil.

Im Lichte der Dienstleistungsrichtlinie steht also die Rechtssicherheit von Bebauungsplänen dann infrage, wenn durch eine mangelnde Zielkonformität oder eine Art Überregulierung (z.B. Sortimentseingriffe, die über das erforderliche Maß hinausgehen) städtebauliche Ziele eben nicht erreicht werden.

Es wird voraussichtlich also künftig ein Controlling und Monitoring von Bebauungsplänen erforderlich werden. Externe Gutachter werden dabei bewerten, ob und inwieweit die städtebaulichen Ziele, die mit den Festsetzungen beabsichtigt wurden, auch tatsächlich erreicht worden sind. Dabei geht es weniger um subjektive Einschätzungen, sondern um objektivierbare Kennzahlen. Hier sind die Gutachter gefordert, den Kommunen praktikable Vorschläge und Angebote für dieses neue Feld zu unterbreiten.

Fazit

Die planerische Steuerung des Einzelhandels erfährt mit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs im Fall Visser/Appingedam eine Zäsur. Das Urteil, das den deutschen Einzelhandel unmittelbar unter die Europäische Dienstleistungsrichtlinie stellt, ist zwingend in der Planungspraxis zu berücksichtigen.

Im Kern wird die Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit gestärkt. Das Urteil zwingt die Kommunen als Plangeber zur Einhaltung der Gebote der Nicht-Diskriminierung, der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit in den Bebauungsplanverfahren. Vor allem aus den Artikeln 14 und 15 der Europäischen Dienstleistungsrichtlinie ergeben sich ganz konkrete Anforderungen für die künftige Planungspraxis, die hier vorgestellt wurden. Auch die Revision von Bebauungsplänen und das externe, gutachterliche Monitoring zur Evaluation der Zielerreichung kommen neu hinzu.

Da auch zentrale Aspekte des Urteils und der Dienstleistungsrichtlinie in die Anforderungen an rechtssichere Einzelhandels- und Zentrenkonzepte hinein spielen, ist eine neue Fortschreibungswelle dieser Konzepte zu erwarten, um die verlässliche Steuerungsfunktion aufrechtzuerhalten. Die Gutachter und Kommunalberater von Dr. Lademann & Partner unterstützen aktive Städte und Gemeinden dabei fachkundig.

Nervenstärke, gute Dramaturgie und gerichtsfeste Gutachten – das sind notwendige Zutaten für das erfolgreiche Refurbishment von Handelsimmobilien. Wie Lademann & Partner Investoren, Eigentümer und Händler beim langen Prozess der Revitalisierung begleitet und welche Faktoren entscheidend sind, schreibt der geschäftsführende Gesellschafter Uwe Seidel im neuen Magazin des German Council of Shopping Center (Artikel ab Seite 64).

https://www.gcsc-magazin.de/fileadmin/Ausgaben/flip/flip-GCM-2019-2/mobile/index.html

Unser Partner Boris Böhm hat in einem aktuellen Beitrag für den Handelsimmobilien Report über die Flächenkonversion von Shoppingcentern geschrieben. Seine Überzeugung: Einkaufszentren werden sich auch künftig als attraktive Shoppingplattform behaupten, aber die Flächen müssen sich wandeln! Weniger klassischer (Textil-)Handel - dafür mehr:

Zum Beitrag im Handelsimmobilien Report

Lademann & Partner feiert Jubiläum: Seit 15 Jahren begleiten die Experten für Einzelhandel und Stadtentwicklung den Berliner Bezirk Treptow-Köpenick und haben in dieser Zeit drei Einzelhandelskonzepte entwickelt. Wie sich die Anforderungen daran geändert haben und was der Bezirk für lebendige Zentren und ein vielfältiges Einzelhandelsangebot macht berichtet Annette Berfelde vom Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick in einem aktuellen Interview für allaboutretail.de.

https://allaboutretail.de

Mit dem Urteil wurde erneut Rechtssicherheit der Arbeit von Lademann & Partner unter Beweis gestellt.

Die Universitätsstadt Homburg (Saar) verfolgt seit 15 Jahren das Ziel, die Innenstadt durch die Realisierung einer Einkaufsgalerie zu stärken. Hierzu hat die Kreisstadt seit dem Jahr 2011 intensive Bemühungen unternommen, das notwendige Bauplanungsrecht am innerstädtischen Standort Enklerplatz zu schaffen. Derzeit wird der Raum als Parkplatz genutzt.

Auf der Grundlage eines Verträglichkeitsgutachtens von Dr. Lademann & Partner aus dem Jahr 2013, das auch die Grundlage für einen positiven raumordnerischen Bescheid bildete, hatte die Stadt Homburg die Flächennutzungsplanteiländerung sowie den Bebauungsplan für den Bereich Enklerplatz 2016 öffentlich bekanntgemacht. Die Nachbarstadt St. Ingbert reichte daraufhin einen Normenkontrollantrag ein. Das Urteil des OVG Saarlouis von Februar 2019 viel schließlich klar aus: Der Bebauungsplan Enklerplatz wurde bestätigt und der Normenkontrollantrag zurückgewiesen.

Uwe Seidel, geschäftsführender Gesellschafter von Lademann & Partner: „Wir freuen uns über die deutliche Entscheidung des Gerichts und darüber, dass wir mit unserem als rechtssicher bewerteten Gutachten einen Beitrag für die weitere Entwicklung der Homburger Innenstadt leisten konnten. Das Urteil ist ein weiterer Beleg für die hohe Qualität und Präzision unserer Arbeit“.

Weitere Informationen zur Entscheidung des OVG Saarlouis: https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/ovg-saarlouis-bebauungsplan-enklerplatz-der-kreisstadt-homburg-wirksam

https://www.homburg.de/index.php/aktuelles/4911-gericht-weist-antrag-zurueck-enklerplatz-bebauungsplan-ist-nun-rechtssicher

Die Ansprüche der Konsumenten verändern sich in immer kürzeren Zyklen. Darauf müssen sich auch Fachmarktzentren mit ihrem Marken- und Mieterangebot einstellen. Das Problem: Die dafür notwendigen Planungs- und Genehmigungsprozesse dauern immer länger - auch auf Grund des Personalmangels bei vielen Behörden. Das kann die Existenz von Nahversorgungszentren gefährden. Planungs- und Genehmigungsverfahren müssen angesichts der Dynamik im Einzelhandel und den Veränderungserfordernissen im Markt deutlich beschleunigt werden, sagt Dr. Lademann & Partner im Fachmarktzentren Report der MEC METRO-ECE Centermanagement.

Der Wandel der Konsumentenansprüche hat dazu geführt, dass in ich in den vergangenen fünf bis sechs Jahren die Anpassungszyklen bei Fachmarktzentren stetig verkürzt haben. Gaben noch bis zum Ende der 1990er- Jahre Zehn-Jahresmietverträge die Taktung vor, hat sich dieser Refurbishment-Kreislauf bis heute auf fünf bis sieben Jahre verkürzt. Auch die Mieter präferieren mit Blick auf die Veränderungen und die Expansion des Online-Handels auf eher kürzere Mietvertragslaufzeiten.

Das gilt vor allem für die Mieter von kleineren Flächen bis 1.000 qm, die lieber für fünf Jahre mieten und sich eine Verlängerungsoption sichern. Bei mehr als 1.000 qm sind eher längere Laufzeiten gefragt.

Veränderungsbedarfe in allen Branchen

Zwar ist der deutsche Lebensmitteleinzelhandel, der zusammen mit Drogeriemärkten als Anker und Frequenzbringer meist den Kern von Fachmarktzentren bildet, bislang kaum von der Online-Konkurrenz berührt. Dennoch sehen sich viele ältere, großflächige SB-Warenhäuser mit Blick auf das schwächelnde Nonfood-Sortiment gezwungen, ihre Verkaufsflächen zu verkleinern. Das eröffnet Raum für weitere Mieter. Viele Lebensmittelmärkte sehen mit den wachsenden Ansprüchen der Kunden die Notwendigkeit, ihre Verkaufsräume deutlich aufzuwerten und das Sortiment auszuweiten, etwa durch gastronomische Angebote.

Veränderungsbedarf gibt es auch bei Elektrofachmärkten, die mit Blick auf ihr wachsendes Online-Geschäft daran denken, die Verkaufsflächen zu verkleinern. Hinzu kommt, dass auch Formate aus dem Textilhandel, die bislang vor allem die Innenstadt bevorzugten, mehr Interesse an Fachmarktzentren entwickeln. Insofern eröffnen kürzere Mietvertragslaufzeiten auch wieder Potenzial und Spielraum für Veränderungen im Center.

Schnelle Durchführung von Genehmigungsverfahren ist essentiell

Doch für die Planbarkeit von solchen Investitionen ist es für die Betreiber und Eigentümer mit Blick auf die erforderliche Genehmigung weiterhin notwendig, langfristige Vereinbarungen einzugehen. Denn in der Regel ist zunächst ein Bebauungsplanänderungsverfahren notwendig. Angesichts der systemimmanenten Personalknappheit muss der Investor dafür einen Zeitraum von 18 bis 24 Monaten einplanen. Erst daran schließt sich der eigentliche Genehmigungsprozess an. Da jede großflächige Handelsimmobilie auch eine Sogwirkung auf die umliegenden Nachbargemeinden entfalten kann, ist bei Fachmarktzentren immer auch mit Normenkontrollklagen von Nachbargemeinden zu rechnen.

Solche Klageverfahren können ebenfalls zwei Jahre dauern, selbst wenn sie zugunsten des Projekts ausgehen. Ein Beispiel ist der Bebauungsplan für die Revitalisierung des Huma-Einkaufszentrums in St. Augustin, gegen den die Nachbarstädte Siegburg und Troisdorf eine Normenkontrollklage beim Oberverwaltungsgericht durchsetzen konnten.

Für die Eigentümer und Betreiber von Fachmarktzentren sind die Folgen der langen Verfahren dramatisch. Denn sie können dazu führen, dass Mieter von der einer Vertragsvereinbarung zurücktreten, wenn sich die Realisierung endlos hinzieht.

Auch die Finanzierungsvereinbarungen mit den Banken können auslaufen oder müssen zu womöglich schlechteren Konditionen verlängert werden. Dadurch können die Ausgangkalkulationen hinfällig werden.

Mehr Personal in den Kommunen erforderlich

Sofern die Kommunen ein Interesse daran haben, dass sich die Nahversorgungszentren im Wettbewerb – auch gegen den Online-Handel – behaupten können, ist es notwendig, dass die Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie die Normenkontrollverfahren deutlich beschleunigt werden. Denn der Markt, der Wettbewerb und die Kunden warten nicht. Deshalb plädiert Lademann & Partner neben der Verfahrensbeschleunigung dafür, das Personal in den Kommunen und insbesondere in den Metropolen deutlich aufzustocken.

Das Ziel muss sein, Planungs- und Genehmigungsverfahren angesichts der Dynamik im Einzelhandel und den Veränderungserfordernissen im Markt deutlich zu beschleunigen.

Hier können Sie sich den Fachmarktzentren-Report 2018 als PDF herunterladen!

​Unser Team sucht ab sofort Verstärkung! Alles Wichtige hierzu finden Sie in unserer Stellenanzeige (Link). Bitte bewerben Sie sich per E-Mail. Persönliche Rückfragen beantworten wir Ihnen gern ab dem 3. Januar 2019.

Consultant im Bereich Retail/Stadtplanung (m/w)

Wie sieht das urbane Stadtquartier der Zukunft aus? Welche Trends gibt es in den verschiedenen Assetklassen? Und welche Lösungen bieten sich angesichts der immer knapper werdenden innerstädtischen Flächen an? Diese und viele weitere Fragen wurden heute (31. Mai 2018) von rund sechzig Experten aus der Immobilienwirtschaft und der Verwaltung auf dem diesjährigen Gewerbeimmobilientag Nord in Hamburg diskutiert.

Lesen Sie hier mehr: https://www.bfw-nord.de/services/presse/pressemitteilungen/19051-gewerbeimmobilientag-nord-in-der-vernetzung-liegt-die-zukunft/

Professor Dr. Rainer P. Lademann (65), Gründer des Beratungsunternehmens Dr. Lademann & Partner scheidet nach 32 Jahren per Ende April aus der Geschäftsführung aus und wechselt in den Beirat. Im Rahmen der erfolgreichen Altersnachfolge waren die Anteile in den letzten Jahren auf die nachgerückten Gesellschafter übergegangen.

Dr. Lademann & Partner wird wie bisher von den beiden Geschäftsführenden Gesellschaftern Uwe Seidel (Hauptgesellschafter und Geschäftsführer seit 2006) und Sandra Emmerling (Geschäftsführerin seit 2016) sowie den Partnern Ulrike Rehr und Boris Böhm geführt. Das Unternehmen ist einer der führenden unabhängigen Beratungsspezialisten in Sachen Einzelhandel, Multichannel und Stadtentwicklung mit Hauptsitz in Hamburg sowie Projektbüros in Düsseldorf, Dresden und Stuttgart.

Professor Lademann bleibt dagegen Geschäftsführender Gesellschafter des Schwesterunternehmens Lademann & Associates GmbH Economists and Competition Consultants. Dieses 2006 ausgegründete Unternehmen ist spezialisiert auf die Beratung ökonomischer Fragen des Kartellrechts.

Die fortschreitende Digitalisierung des Einzelhandels fördert bei den Konsumenten die Anspruchshaltung, ihre Konsumwünsche überall und jederzeit befriedigen zu können. Mit welchen neuen Ideen die Handels- und Immobilienbranche darauf reagiert, zeigt der aktuelle Fachmarktzentren Report der MEC METRO-ECE Centermanagement. Als Partner des Reports hat Dr. Lademann & Partner erneut als Autor mitgewirkt.
Lesen Sie u.a.:

  • Der Einfluss der Digitalisierung auf Raumordnung, Baurecht und Genehmigungsfragen (S. 86f.)
  • Das Interview von Uwe Seidel mit Peer Hohn von PHIZZARD zu den Themen ENTWICKLUNG INTELLIGENTER REGALVERLÄNGERUNG, CRM UND RETAIL ANALYTICS (S. 64f.)

Den kompletten Fachmarktzentren Report finden Sie unter: https://www.mec-cm.com/fachmarktzentren-in-deutschland.html

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