Fachmarktstandorte im Wandel

Das kann die Existenz von Nahversorgungszentren gefährden. Planungs- und Genehmigungsverfahren müssen angesichts der Dynamik im Einzelhandel und den Veränderungserfordernissen im Markt deutlich beschleunigt werden, sagt Dr. Lademann & Partner im Fachmarktzentren Report der MEC METRO-ECE Centermanagement.

Der Wandel der Konsumentenansprüche hat dazu geführt, dass in ich in den vergangenen fünf bis sechs Jahren die Anpassungszyklen bei Fachmarktzentren stetig verkürzt haben. Gaben noch bis zum Ende der 1990er- Jahre Zehn-Jahresmietverträge die Taktung vor, hat sich dieser Refurbishment-Kreislauf bis heute auf fünf bis sieben Jahre verkürzt. Auch die Mieter präferieren mit Blick auf die Veränderungen und die Expansion des Online-Handels auf eher kürzere Mietvertragslaufzeiten.

Das gilt vor allem für die Mieter von kleineren Flächen bis 1.000 qm, die lieber für fünf Jahre mieten und sich eine Verlängerungsoption sichern. Bei mehr als 1.000 qm sind eher längere Laufzeiten gefragt.

Veränderungsbedarfe in allen Branchen

Zwar ist der deutsche Lebensmitteleinzelhandel, der zusammen mit Drogeriemärkten als Anker und Frequenzbringer meist den Kern von Fachmarktzentren bildet, bislang kaum von der Online-Konkurrenz berührt. Dennoch sehen sich viele ältere, großflächige SB-Warenhäuser mit Blick auf das schwächelnde Nonfood-Sortiment gezwungen, ihre Verkaufsflächen zu verkleinern. Das eröffnet Raum für weitere Mieter. Viele Lebensmittelmärkte sehen mit den wachsenden Ansprüchen der Kunden die Notwendigkeit, ihre Verkaufsräume deutlich aufzuwerten und das Sortiment auszuweiten, etwa durch gastronomische Angebote.

Veränderungsbedarf gibt es auch bei Elektrofachmärkten, die mit Blick auf ihr wachsendes Online-Geschäft daran denken, die Verkaufsflächen zu verkleinern. Hinzu kommt, dass auch Formate aus dem Textilhandel, die bislang vor allem die Innenstadt bevorzugten, mehr Interesse an Fachmarktzentren entwickeln. Insofern eröffnen kürzere Mietvertragslaufzeiten auch wieder Potenzial und Spielraum für Veränderungen im Center.

Schnelle Durchführung von Genehmigungsverfahren ist essentiell

Doch für die Planbarkeit von solchen Investitionen ist es für die Betreiber und Eigentümer mit Blick auf die erforderliche Genehmigung weiterhin notwendig, langfristige Vereinbarungen einzugehen. Denn in der Regel ist zunächst ein Bebauungsplanänderungsverfahren notwendig. Angesichts der systemimmanenten Personalknappheit muss der Investor dafür einen Zeitraum von 18 bis 24 Monaten einplanen. Erst daran schließt sich der eigentliche Genehmigungsprozess an. Da jede großflächige Handelsimmobilie auch eine Sogwirkung auf die umliegenden Nachbargemeinden entfalten kann, ist bei Fachmarktzentren immer auch mit Normenkontrollklagen von Nachbargemeinden zu rechnen.

Solche Klageverfahren können ebenfalls zwei Jahre dauern, selbst wenn sie zugunsten des Projekts ausgehen. Ein Beispiel ist der Bebauungsplan für die Revitalisierung des Huma-Einkaufszentrums in St. Augustin, gegen den die Nachbarstädte Siegburg und Troisdorf eine Normenkontrollklage beim Oberverwaltungsgericht durchsetzen konnten.

Für die Eigentümer und Betreiber von Fachmarktzentren sind die Folgen der langen Verfahren dramatisch. Denn sie können dazu führen, dass Mieter von der einer Vertragsvereinbarung zurücktreten, wenn sich die Realisierung endlos hinzieht.

Auch die Finanzierungsvereinbarungen mit den Banken können auslaufen oder müssen zu womöglich schlechteren Konditionen verlängert werden. Dadurch können die Ausgangkalkulationen hinfällig werden.

Mehr Personal in den Kommunen erforderlich

Sofern die Kommunen ein Interesse daran haben, dass sich die Nahversorgungszentren im Wettbewerb – auch gegen den Online-Handel – behaupten können, ist es notwendig, dass die Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie die Normenkontrollverfahren deutlich beschleunigt werden. Denn der Markt, der Wettbewerb und die Kunden warten nicht. Deshalb plädiert Lademann & Partner neben der Verfahrensbeschleunigung dafür, das Personal in den Kommunen und insbesondere in den Metropolen deutlich aufzustocken.

Das Ziel muss sein, Planungs- und Genehmigungsverfahren angesichts der Dynamik im Einzelhandel und den Veränderungserfordernissen im Markt deutlich zu beschleunigen.